Overblik: Hvad skal du gøre – og hvad må udlejer kræve?
Ved istandsættelse ved fraflytning handler det grundlæggende om én ting: Du skal aflevere boligen i den stand, lejekontrakten og lejeloven kræver – normalt samme stand som ved indflytning, med fradrag for almindeligt slid og ælde. Udlejer må ikke kræve, at boligen afleveres i bedre stand end det, du overtog den i.
Det betyder i praksis:
- Du hæfter for skader og misligholdelse – ikke for naturlig nedslidning over tid.
- Reglerne afhænger af, om din kontrakt er før eller efter 1. juli 2015, og om udlejer er privat eller almen.
- Udlejer kan kun trække rimelige, dokumenterede udgifter til istandsættelse i dit depositum.
I det følgende får du:
- En forklaring på normalistandsættelse og nyistandsættelse.
- En trin-for-trin plan før, under og efter fraflytning.
- En model for hvad udlejer må og ikke må kræve.
- Vejledende prisniveauer og en metode til at vurdere en regning.
- En guide til dokumentation og indsigelse, hvis du er uenig.
Hvad er istandsættelse ved fraflytning?
Istandsættelse ved fraflytning er det arbejde, der skal udføres, når du flytter ud, så boligen lever op til kravet om afleveringsstand. Som udgangspunkt skal du aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytning, med fradrag for almindeligt slid og ælde og forhold, du ikke har ansvaret for.
Det dækker typisk over:
- Maling eller tapetsering, hvor vægge og lofter er blevet så slidte eller beskadigede, at det er nødvendigt.
- Mindre reparationer af huller, skrammer og slid, som går ud over det normale.
- Eventuel behandling af gulve, hvis der er mere end almindeligt slid.
- En grundig rengøring, så boligen er pæn og ordentlig ved aflevering.
Det dækker ikke over, at du skal gøre lejemålet bedre, end det var, da du flyttede ind. Har du fx overtaget en lejlighed med tydeligt slidte gulve, er udgangspunktet ikke, at du skal betale for total gulvslibning, hvis gulvene stadig er på samme niveau ved fraflytning.
To ting er særligt vigtige:
- Indflytningsstand: Hvad der stod i lejekontrakten, og hvad der fremgår af indflytningsrapporten (hvis der var indflytningssyn).
- Slid og ælde: Almindelig, forventelig nedslidning, fx at maling bliver mat eller lidt nusset efter flere års brug. Det er som udgangspunkt udlejers risiko, ikke din regning.
Hvis du er i tvivl om, hvordan vægge og overflader kan bringes i pæn stand fornuftigt og billigt, kan du hente praktiske gør-det-selv tips i fx guides til reparation og vedligeholdelse.
Normalistandsættelse vs. nyistandsættelse – hvad gælder for dig?
Forskellen på normalistandsættelse og nyistandsættelse afgør, hvor meget der lovligt kan kræves ved fraflytning. Nyere lejemål er som udgangspunkt omfattet af normalistandsættelse, mens ældre kontrakter kan have gyldige aftaler om nyistandsættelse, hvis betingelserne var opfyldt ved indflytning.
Hvad betyder normalistandsættelse?
Normalistandsættelse betyder, at boligen ved fraflytning skal sættes i stand efter
- Maling/hvidtning/tapetsering, hvor flader er slidte, misfarvede eller beskadigede.
- Let behandling af gulve, hvis der er ridser eller slid, der går ud over det almindelige.
Der er ikke krav om automatisk fuld maling eller fuld gulvslibning, hvis overfladerne stadig er i pæn stand.
Hvad betyder nyistandsættelse?
Nyistandsættelse betyder typisk, at lejemålet ved fraflytning skulle fremstå som nyistandsat – som ved indflytning. Det kunne indebære fuld maling og gulvbehandling, uanset hvor længe du har boet der, hvis det stod i kontrakten, og hvis boligen faktisk var nyistandsat, da du flyttede ind.
For lejemål indgået efter 1. juli 2015 kan udlejer som udgangspunkt ikke kræve nyistandsættelse på samme måde. Her er normalistandsættelse udgangspunktet.
Beslutningstabel: Hvilke regler gælder typisk?
| Type lejemål | Indgået før 1. juli 2015 | Indgået efter 1. juli 2015 |
|---|---|---|
| Privat udlejning |
Kan indeholde gyldig aftale om nyistandsættelse, hvis lejemålet var nyistandsat ved indflytning, og det står klart i kontrakten (ofte i § 11). |
Normalistandsættelse er udgangspunktet. Udlejer kan kun kræve istandsættelse efter konkret behov, ikke automatisk nyistandsættelse. |
| Almen bolig (boligselskab) |
Kan være omfattet af særlige regler/ordninger (fx A-ordning). Reglerne vil typisk stå i lejekontrakten og afdelingens vedtægter. |
Normalt normalistandsættelse efter konkret behov. Boligselskaber har ofte detaljerede retningslinjer for, hvad du hæfter for. |
Uanset type er nøglen altid:
- Læst lejekontrakten grundigt (særligt særlige vilkår).
- Hold det op mod, hvordan boligen faktisk var ved indflytning.
- Vurder, om det arbejde der kræves, svarer til reel slitage og skader.
Hvis du overvejer selv at male for at spare på regningen, kan guides som maling af glasfilt uden striber og loftmaling trin for trin være gode at have ved hånden.
Din tidslinje: Hvad skal du gøre før, under og efter fraflytning?
Hvis du vil undgå overraskelser, skal du se fraflytning som en proces: Først opsiger du og dokumenterer, så klargør du boligen, deltager i fraflytningssyn, og til sidst kontrollerer du fraflytningsrapport og flytteopgørelse. Jo bedre du er forberedt, jo stærkere står du, hvis der opstår uenighed.
1. Når du opsiger lejemålet
- Tjek din lejekontrakt for opsigelsesvarsel (ofte 3 måneder).
- Opsig skriftligt (mail eller brev) og gem kvittering.
- Spørg gerne udlejer, hvordan de plejer at håndtere fraflytningssyn og istandsættelse.
2. 1-2 måneder før fraflytning: Plan og dokumentation
Selv om det føles sent, er det nu, du kan spare flest penge.
- Gennemgå lejemålet rum for rum og notér skader/slid.
- Tag skarpe fotos og evt. korte videoer af alle rum, lofter, vægge, gulve, køkken og bad.
- Find din indflytningsrapport og evt. din egen mangelliste fra indflytning.
- Beslut, hvad du selv vil udbedre (fx huller, maling i et enkelt rum, ekstra rengøring) og hvad du lader udlejer stå for.
- Hent evt. overslag eller priseksempler, fx ved at sammenligne med typiske handyman-priser.
3. 1-2 uger før: Klargøring af boligen
- Udbedr mindre ting, du tydeligt hæfter for: fx store skruer i væggen, tydelige mærker efter møbler, fedt på vægge i køkken mv.
- Overvej billig opsmukning: let spartling og maling på de mest ramte flader kan ofte betale sig.
- Gennemfør en grundig hovedrengøring: ovn, køleskab, badeværelse, kalk, lister, døre, vinduer.
- Har du særlige problemer som nikotinplamager eller vandpletter, så brug målrettede løsninger, fx behandling af nikotin på vægge eller stop for gennemslag fra vandpletter.
4. På dagen for fraflytningssyn
- Lejemålet skal som udgangspunkt være tømt og rengjort, når der er syn.
- Mød op personligt, hvis du kan, så du kan stille spørgsmål undervejs.
- Notér, hvad udlejer påpeger, og spørg ind til, om det er slid og ælde eller misligholdelse.
- Tag gerne ekstra billeder samme dag – helst lige før eller lige efter synet.
5. Efter syn: Fraflytningsrapport og nøgler
- Udlejer skal udarbejde en fraflytningsrapport. Du bør have en kopi enten på stedet eller kort efter.
- Læs rapporten grundigt igennem, før du kvitterer for modtagelsen. Du må gerne kvittere “for modtagelse” og samtidigt skrive, at du ikke nødvendigvis er enig i indholdet.
- Aftal og dokumenter nøgleaflevering (antal nøgler, dato, hvem du afleverer til).
6. Flytteopgørelse og depositum
- Når arbejdet er opgjort, sender udlejer en flytteopgørelse, hvor depositum og evt. tilbagebetaling/efterbetaling fremgår.
- Tjek, om de arbejder, du bliver opkrævet for, svarer til det, der står i fraflytningsrapporten.
- Vurdér, om priserne virker rimelige (se prisafsnittet længere nede).
- Er du uenig, skal du reagere skriftligt og inden for rimelig tid.
Hvad må udlejer kræve – og hvad må udlejer ikke kræve?
Udlejer må kun kræve istandsættelse, der følger af lejekontrakten, lejeloven og boligens faktiske stand. Du hæfter for skader og misligholdelse, men ikke for almindeligt slid og ælde, og udlejer kan ikke lovligt kræve, at boligen afleveres i bedre stand end ved indflytning eller kræve urimelige, udokumenterede priser.
Udgangspunktet: kontrakt, stand og slid
- Kontrakt: Hvad står der om vedligeholdelse og istandsættelse (fx normal- eller nyistandsættelse)?
- Stand ved indflytning: Understøttet af indflytningsrapport, fotos og evt. mangelliste.
- Slid og ælde vs. misligholdelse: Naturlig nedslidning er udlejers risiko, mens misligholdelse (fx dybe ridser, nikotinskader, fugtskader fra forkert brug) er dit ansvar.
Må / må ikke – overblik
| Kategori | Udlejer kan typisk kræve | Udlejer bør dokumentere ekstra godt | Udlejer kan normalt ikke kræve |
|---|---|---|---|
| Maling og vægge |
Maling/tapetsering hvor vægge er meget snavsede, meget slidte eller beskadigede pga. din brug. |
Fuld maling af alle rum i nyere lejemål – skal begrundes i konkret behov, ikke som automatisk krav. |
At du betaler for maling, hvis vægge stort set står som ved indflytning, blot med almindelig mathed. |
| Gulve |
Let gulvbehandling ved tydelige skader, dybe ridser, misfarvninger efter tæpper eller vandskader. |
Total gulvslibning efter få års normalt brug – kræver dokumentation for, at stand er væsentligt forringet. |
At du betaler for at få “som nye gulve”, hvis de var slidte ved indflytning. |
| Rengøring |
Ekstra rengøring, hvis boligen afleveres tydeligt beskidt, fx ovn, køleskab, kraftig kalk eller snavs på overflader. |
Meget høje beløb til rengøring, fx flere tusinde kroner for mindre opgaver. |
At du betaler for “hotelstandard”, hvis boligen er almindeligt rengjort, men ikke klinisk. |
| Skader |
Reparation af skader, som klart skyldes din brug, fx ødelagte fliser, huller efter store rawlplugs, afrevne lister, skimmel pga. manglende udluftning. |
Dyre reparationer uden detaljeret beskrivelse og dokumenteret behov. |
At du betaler for skjulte fejl eller byggesjusk, som har været der siden før din indflytning. |
Krav der ofte er på kanten
Vær ekstra opmærksom, hvis:
- Udlejer automatisk kræver fuld maling og gulvslibning, uanset hvor pænt lejemålet er.
- Regningen indeholder meget høje timepriser eller m²-priser sammenlignet med almindelige håndværkerpriser (se fx handyman, murer eller tømrerpriser).
- Du bliver opkrævet for forbedringer (fx nyt køkken, nye gulve), ikke kun for udbedring af skader.
Her er det særligt vigtigt med dokumentation og evt. at søge rådgivning eller gå til Huslejenævnet.
Hvad koster istandsættelse – og hvornår er prisen rimelig?
Prisen for istandsættelse ved fraflytning varierer voldsomt. Mindre opgaver i ét rum kan koste få tusinde kroner, mens store opgaver med maling af hele boligen, reparationer og gulvbehandling let løber op i mange tusinde. Det afgørende er opgavens omfang, stand, forarbejde og timepriser.
Vejledende prisniveauer
På baggrund af typiske opgaver for maling og reparation efter fraflytning kan du bruge følgende som meget vejledende tommelfingerregler:
- Istandsættelse af et mindre rum (ca. 12 m²) med maling og mindre reparationer: typisk omkring 2.000-3.999 kr., med et gennemsnit på cirka 3.300 kr. i eksempler.
- Større samlede opgaver (flere rum, hele lejligheder) med maling og reparationer: gennemsnitligt omkring 11.600 kr. i et udsnit af opgaver, men med et spænd fra et par hundrede kroner til over 14.000 kr.
Det viser to ting:
- Priserne kan svinge rigtig meget.
- Det er vigtigt at se på, hvad der faktisk er lavet, ikke kun beløbet.
Hvad driver prisen op eller ned?
| Faktor | Eksempler | Effekt på pris |
|---|---|---|
| Areal | Antal m² væg/loft der skal males, længde af lister osv. | Jo mere areal, jo højere pris. |
| Forarbejde | Spartling, reparation af huller, skader på vægge, mange farveskift. | Meget forarbejde kan fordyre opgaven kraftigt. |
| Særlige problemer | Nikotinskader, skimmel, vandpletter, fedtede vægge i køkken. | Kræver specialprodukter og ekstra tid, ofte markant dyrere. |
| Materialevalg | Kvalitet af maling, lak, spartel osv. | Billig maling kan kræve flere lag; kvalitet kan betale sig. |
| Geografi og firma | Timepris i dit område, brug af større firmaer med højere omkostninger. | Stor forskel på timepriser fra håndværker til håndværker. |
Sådan vurderer du, om en regning er rimelig
Du behøver ikke selv være maler for at gennemskue, om en istandsættelsesregning ser fornuftig ud. Brug denne simple metode:
- Sammenlign med rapporten: Stemmer punkterne på regningen overens med det, der står i fraflytningsrapporten? Er der ekstra ting, som ikke er nævnt?
- Se på omfanget: Vurder, hvor mange rum/overflader der faktisk er arbejdet på. Er det reelt, at hele boligen er malet, eller kunne dele være undladt?
- Tjek time-/m²-priser: Sammenhold med almindelige niveauer for håndværkere i dit område. Fx kan du bruge artikler om handyman, murer og elektrikerpriser som pejlemærke.
- Overvej forbedringer vs. reparation: Betaler du kun for at bringe boligen tilbage til den gamle stand, eller også for at gøre den bedre (fx helt nye materialer)? Du skal kun hæfte for værdiforringelse, ikke for forbedringer.
- Indhent evt. et mod-tilbud: Få et uforpligtende tilbud fra et andet firma på samme opgave. Ligger udlejers pris langt over, har du et stærkere grundlag for indsigelse.
Er prisen markant højere end, hvad tilsvarende opgaver koster andre steder, kan det tale for, at kravet er urimeligt, særligt hvis arbejdet heller ikke svarer til den reelle stand ved fraflytning.
Sådan dokumenterer du boligens stand og gør indsigelse
Din bedste beskyttelse mod urimelige krav er god dokumentation. Den stærkeste dokumentation er en kombination af indflytningsrapport, egen mangelliste, fotos/video og skriftlig kommunikation med udlejer. Uden det bliver det hurtigt ord mod ord.
Din dokumentationspakke – tjekliste
Samle alt i en mappe (digitalt eller fysisk):
- Lejekontrakt (inkl. særlige vilkår).
- Indflytningsrapport og evt. egen mangelliste ved indflytning.
- Fotos og videoer fra både indflytning og fraflytning.
- Fraflytningsrapport fra synet.
- Al mail/SMS-korrespondance med udlejer om fejl, skader og istandsættelse.
- Kvittering for nøgleaflevering.
- Fakturaer/tilbud på udført eller tilbudt arbejde.
Eksempel på rum-for-rum fotodokumentation
Når du tager billeder ved fraflytning, så gå systematisk til værks:
- Entré: Gulv (helhed + nærbilleder), vægge, dørkarme, loft, eventuelle garderobeskabe.
- Stue og værelser: Alle vægge, især steder med tidligere ophæng; gulve i modlys (så ridser ses); lofter og vinduer.
- Køkken: Bordplader, skabe indvendigt og udvendigt, hvidevarer (især ovn, komfur, køleskab), vægge bag komfur.
- Badeværelse: Fliser, fuger, bruseområde, håndvask, spejl, loft, evt. fugtskader/skimmel.
Tag både oversigtsbilleder og nærbilleder af steder, der kan blive diskuteret. Gem filerne sikkert og i original opløsning.
Skabelon til mangelliste
Hvis du ved indflytning eller nu ved fraflytning vil lave en liste over fejl, kan du bruge denne simple struktur:
| Rum | Fejl/mangel | Beskrivelse | Foto-filnavn | Dato |
|---|---|---|---|---|
| Stue | Ridse i gulv | Lang ridse midt i gulvet, ca. 40 cm | stue_gulv_ridse_01.jpg | 01-09-2022 |
Send mangellisten til udlejer pr. mail, så du har dokumentation for, at du har gjort opmærksom på forholdene.
Sådan skriver du en indsigelse
Hvis du er uenig i fraflytningsrapporten eller flytteopgørelsen, skal du reagere skriftligt. Hold tonen saglig og konkret. Et simpelt skelet kan være:
Emne: Indsigelse mod fraflytningsopgørelse for [adresse]
Kære [navn],
Jeg skriver, fordi jeg er uenig i dele af fraflytningsopgørelsen dateret [dato].
1) Vedr. [arbejde, fx fuld maling af stue]:
Jeg mener ikke, at der var grundlag for fuld maling, da væggene ved fraflytning fremstod i samme stand som ved indflytning, bortset fra almindeligt slid og ælde. Se vedlagte fotos (bilag 1-3) samt indflytningsrapport (bilag 4).2) Vedr. prisniveau:
Den opkrævede pris på [beløb] forekommer høj sammenlignet med almindelige markedspriser. Jeg har vedlagt et sammenligneligt tilbud fra [firma] på [beløb] (bilag 5).Jeg beder derfor om, at opgørelsen genvurderes på ovenstående punkter. Hvis vi ikke kan nå til enighed, forbeholder jeg mig retten til at indbringe sagen for Huslejenævnet.
Venlig hilsen
[Dit navn]
Gem altid en kopi af din indsigelse og kvittering for, at den er sendt.
Hvad gør du, hvis du er uenig med udlejeren?
Hvis du er uenig i udlejers krav, skal du først svare skriftligt og forklare, hvad du ikke er enig i og hvorfor. Derefter handler det om at samle dokumentation, evt. indhente modtilbud og til sidst vurdere, om sagen skal videre til Huslejenævnet. Jo mere præcis og rolig du er, jo bedre står du.
Trin-for-trin ved uenighed
- Læs alt grundigt: Gennemgå fraflytningsrapport og flytteopgørelse og marker de punkter, du er uenig i.
- Samle dokumentation: Find relevante fotos, indflytningsrapport, din egen mangelliste og evt. mails, hvor du tidligere har nævnt fejl.
- Vurder prisniveauet: Brug prisguides og evt. egne tilbud til at se, om beløb virker urimelige.
- Skriv en saglig indsigelse: Brug skabelonen ovenfor og gå punkt for punkt igennem.
- Forhandling: Nogle udlejere er åbne for at justere krav, hvis de mødes med saglige argumenter og dokumentation.
- Huslejenævnet: Hvis I ikke kan nå til enighed, kan du indbringe sagen for Huslejenævnet i kommunen. Her vil nævnet se på kontrakt, rapporter, fotos og korrespondance og vurdere, hvad der er rimeligt at trække i depositum.
Overvej at søge juridisk rådgivning, hvis beløbet er højt, hvis der er tvivl om kontraktens gyldighed (fx omkring nyistandsættelse), eller hvis du er usikker på dine chancer ved Huslejenævnet.
Typiske fejl lejere begår ved fraflytning
De dyreste fejl ved fraflytning handler sjældent om én enkelt plet på væggen, men om dårlig forberedelse. Manglende dokumentation, for dårlig rengøring og at acceptere krav uden at stille spørgsmål koster ofte dyrt på depositummet.
- Ingen eller få billeder: Man glemmer at dokumentere stand ved ind- og udflytning, så det ender som ord mod ord.
- Ingen mangelliste ved indflytning: Fejl og mangler, der allerede var der, kan risikere at blive regnet som dit ansvar ved fraflytning.
- Dårlig eller mangelfuld rengøring: Fx snavset ovn, meget kalk i badet, beskidte køkkenskabe – småting, der hurtigt bliver til dyre rengøringsregninger.
- Ingen gennemgang af kontrakt: Man reagerer ikke på urimelige krav, fordi man ikke ved, hvad der egentlig gælder.
- Ingen prisvurdering: Man accepterer regninger uden at tjekke, om pris og omfang hænger sammen.
- For sent svar: Man reagerer ikke eller meget sent på fraflytningsrapport og opgørelser, selv om man er uenig.
Hvis du vil minimere risikoen for tvivl om vægge og overflader, kan du allerede i lejeperioden tænke vedligehold ind. Fx ved at bruge vaskbar maling i køkkenet eller løbende udbedre småskader med enkle reparationsguides.
Rum-for-rum tjekliste til din egen istandsættelse
Hvis du gerne vil gøre mest muligt selv og spare på regningen, kan du bruge denne enkle tjekliste. Den tager udgangspunkt i, hvad der ofte forventes, ikke hvad der altid er påkrævet. Hold altid op mod din kontrakt og lejemålets faktiske stand.
Entré og opholdsrum
- Fyld og slib større huller efter skruer og rawlplugs.
- Vurder, om vægge skal pletmales eller males helt – især ved tydelige mærker, kraftige farver eller nikotin.
- Rengør lister, stikkontakter og døre.
- Støvsug og vask gulve grundigt. Se kritisk på dybe ridser eller mærker fra møbler.
Soveværelser
- Fjern skruer og rawlplugs, spartl og pletmal ved behov.
- Rengør skabe indvendigt og udvendigt.
- Støvsug grundigt, også under tidligere møbler.
Køkken
- Rengør ovn, emhætte, køleskab og fryser (inkl. tætningslister).
- Vask låger og bordplader af, fjern fedt og pletter.
- Tjek vægge for fedtstænk – kraftigt snavs kan kræve maling eller specielrens.
- Rengør skuffer og skabe indvendigt.
Badeværelse
- Fjern kalk på fliser, armaturer og glas.
- Rengør afløb, toilet, håndvask og spejl grundigt.
- Tjek for skimmel eller mug – hvis årsagen er manglende udluftning, kan det blive regnet som misligholdelse. Brug fx metoder fra guide om mug på badeværelset.
Vægge og loft generelt
- Tjek om tapet sidder fast – løse samlinger i fx glasfilt kan ofte reddes, se guide til glasfilt-samlinger.
- Har du tapet, der skal fjernes, så vælg en skånsom metode, så væggen ikke tager skade. Se fx guide til fjernelse af tapet.
- Overvej, om fuldspartling eller rullespartel kan være nødvendig ved meget ujævne vægge. Her kan rullespartel-guiden være relevant.
Jo pænere og mere velholdt boligen står ved synet, jo mindre spillerum er der typisk for udlejer til at kræve omfattende istandsættelse på din regning.
